حاسبة التمويل العقاري الإسلامي

احسب التمويل السكني المتوافق مع الشريعة بأنماط متعددة

أنماط التمويل الإسلامي

🏦

المرابحة

التمويل بالتكلفة والربح

يشتري البنك العقار ويبيعه لك بالتكلفة مضافاً إليها هامش ربح متفق عليه

الحاسبة الحالية

🏘️

الإجارة

الإيجار المنتهي بالتملك

استئجار العقار مع خيار الشراء في نهاية فترة الإيجار

قريباً

🤝

المشاركة

الشراكة المتناقصة

ملكية مشتركة مع البنك، تشتري حصته تدريجياً

قريباً

المرابحة الحاسبة

سعر العقار

العملة

الدفعة الأولى - 20% من سعر العقار

100,000

مدة التمويل (بالسنوات) - 15 سنة

نسبة الربح السنوية (%) - 4.5%

ملخص التمويل

القسط الشهري

المبلغ الممول

إجمالي تكلفة الربح

إجمالي المدفوعات

جدول السداد

عرض أول 12 شهر

الشهر	القسط	الرصيد المتبقي

ما هي المرابحة؟

المرابحة هي ترتيب تمويل بالتكلفة والربح حيث يشتري البنك العقار ويبيعه لك فوراً بالتكلفة مضافاً إليها هامش ربح متفق عليه. السعر الإجمالي محدد مسبقاً ويدفع على أقساط.

ما هي الإجارة؟

الإجارة هي ترتيب إيجار منتهي بالتملك حيث تستأجر العقار من البنك مع خيار شرائه في نهاية فترة الإيجار. الأقساط الشهرية تشمل الإيجار وبناء الملكية تدريجياً.

ما هي المشاركة؟

المشاركة هي شراكة متناقصة حيث تملك أنت والبنك العقار معاً. بمرور الوقت، تشتري حصة البنك تدريجياً حتى تمتلك العقار بالكامل.

الفروقات الرئيسية عن القروض التقليدية

✓ لا فائدة (ربا) - فقط هوامش ربح ثابتة
✓ تمويل مدعوم بأصول (يجب أن يكون العقار موجوداً)
✓ نسبة الربح ثابتة عند توقيع العقد
✓ السداد المبكر مسموح عادةً بدون غرامات

نسب الربح النموذجية حسب المنطقة

📍 دول الخليج: 3-5% سنوياً
📍 منطقة الشرق الأوسط: 4-7% سنوياً
📍 جنوب شرق آسيا: 5-8% سنوياً

ملاحظة: هذه الحاسبة توفر تقديرات لتمويل المرابحة. الشروط الفعلية تختلف حسب البنك والمنطقة. استشر مؤسسات التمويل الإسلامي للحصول على عروض أسعار دقيقة.

الأسئلة الشائعة حول التمويل العقاري الإسلامي والمرابحة

🏠 ما هو التمويل العقاري الإسلامي؟

التمويل العقاري الإسلامي هو حل تمويل سكني متوافق مع الشريعة الإسلامية يتجنب الفائدة (الربا) المحرمة في الإسلام. بدلاً من إقراض المال بفائدة، تستخدم البنوك الإسلامية عقود مدعومة بأصول حقيقية: (١) المرابحة: يشتري البنك العقار ويبيعه لك بهامش ربح ثابت؛ (٢) الإجارة: البنك يمتلك العقار وأنت تستأجره مع خيار الشراء لاحقاً؛ (٣) المشاركة: ملكية مشتركة بينك وبين البنك تشتري حصته تدريجياً. هذه الهياكل متوافقة مع مبادئ الشريعة وتوفر تمويلاً سكنياً حلالاً للمسلمين في دول الخليج والشرق الأوسط وجميع أنحاء العالم.

📋 ما هو تمويل المرابحة وكيف يعمل؟

المرابحة هو عقد بيع بالتكلفة والربح يُستخدم في التمويل الإسلامي. كيف يعمل: (١) تحدد العقار الذي تريد شراءه؛ (٢) البنك يشتري العقار بالسعر الفعلي (مثلاً ٥٠٠ ألف درهم)؛ (٣) البنك يبيعك العقار فوراً بالتكلفة مضافاً إليها هامش ربح ثابت متفق عليه (مثلاً ٤٠٪ = ٧٠٠ ألف درهم إجمالي)؛ (٤) تدفع هذا المبلغ الإجمالي الثابت على دفعات شهرية على مدى ٥-٢٥ سنة. الفروقات الرئيسية عن القروض التقليدية: الربح يحسب مرة واحدة فقط عند بداية العقد، وليس ربا مركب؛ السعر الإجمالي ثابت ولا يتغير؛ يجب أن يمتلك البنك العقار فعلياً قبل بيعه لك.

🔄 ما الفرق بين التمويل العقاري الإسلامي والقرض التقليدي؟

الفروقات الرئيسية: (١) لا فائدة (ربا): التمويل الإسلامي يستخدم هوامش ربح ثابتة بدلاً من الفائدة المتغيرة المركبة؛ (٢) ملكية الأصل: في المرابحة، يشتري البنك العقار أولاً ثم يبيعه لك. في الإجارة، البنك يبقى المالك حتى نهاية الفترة. القروض التقليدية هي مجرد إقراض نقدي؛ (٣) تقاسم المخاطر: هياكل التمويل الإسلامي تتضمن تقاسم المخاطر والمكافآت. البنك لديه حصة في الأصل الحقيقي؛ (٤) سعر ثابت: عادة ما يكون السعر الإجمالي ثابتاً عند توقيع العقد، بينما القروض التقليدية غالباً ما تكون لها أسعار فائدة متغيرة؛ (٥) السداد المبكر: التمويل الإسلامي عادة يسمح بالسداد المبكر مع حسومات ربح، بينما القروض التقليدية قد تفرض غرامات؛ (٦) بلا غرامات فائدة: التأخر في السداد لا يتراكم عليه فائدة ربوية إضافية في التمويل الإسلامي.

✅ هل التمويل العقاري الإسلامي خالٍ من الفائدة حقاً أم مجرد فائدة بمسمى آخر؟

هذا سؤال مهم. التمويل الإسلامي خالٍ من الفائدة حقاً من منظور شرعي، وإليك لماذا: (١) آلية مختلفة: الربا المحرم هو "إقراض نقود مقابل نقود أكثر". التمويل الإسلامي هو بيع أصل حقيقي (عقار) بربح - وهذا حلال في الإسلام؛ (٢) ملكية الأصل: يجب أن يمتلك البنك العقار فعلياً ويتحمل مخاطره قبل بيعه لك. هذا ليس مجرد تبادل نقدي؛ (٣) سعر ثابت: الربح يُتفق عليه مسبقاً ولا يتراكم بمرور الوقت مثل الفائدة المركبة؛ (٤) متطلبات شرعية: كل عقد تمويل إسلامي يُراجع ويُوافق عليه من هيئة شرعية مستقلة من علماء الدين؛ (٥) بلا فائدة تأخير: إذا تأخرت في السداد، لا يضيفون فائدة ربوية على الرصيد المتبقي. ملاحظة: نعم، النتيجة المالية قد تكون متشابهة، لكن الآلية الشرعية والهيكلية مختلفة بالكامل. أنت تدفع مقابل أصل حقيقي، وليس مجرد استخدام النقود.

🇦🇪 ما هي متطلبات التمويل العقاري الإسلامي في الإمارات؟

متطلبات التمويل العقاري الإسلامي في الإمارات (٢٠٢٥): (١) الدفعة الأولى: ١٥-٢٥٪ للمواطنين الإماراتيين؛ ٢٠-٢٥٪ للمقيمين على العقار الأول؛ ٤٠٪ للعقار الثاني أو أكثر؛ (٢) نسبة عبء الدين (DBR): لا يتجاوز إجمالي الديون الشهرية ٥٠٪ من الدخل الشهري (المصرف المركزي الإماراتي)؛ (٣) الحد الأدنى للراتب: عادةً ١٥-٢٠ ألف درهم شهرياً للمقيمين؛ (٤) فترة التوظيف: ٦ أشهر على الأقل في الوظيفة الحالية (سنة للعاملين لحسابهم الخاص)؛ (٥) العمر: عادةً ٢١-٦٥ سنة (لا يتجاوز ٧٠ عند انتهاء القرض)؛ (٦) المستندات: جواز السفر، هوية إماراتية/تأشيرة، شهادة راتب، كشوف حسابات بنكية (٦ أشهر)، عقد العمل. البنوك الإسلامية الرئيسية: بنك دبي الإسلامي (DIB)، أبوظبي الإسلامي (ADIB)، إيلار، الهلال.

🇸🇦 ما هي متطلبات التمويل العقاري الإسلامي في السعودية؟

متطلبات التمويل العقاري الإسلامي في السعودية (٢٠٢٥): (١) الدفعة الأولى: ١٠-١٥٪ للمساكن الأولى (مدعومة ببرامج سكني/وزارة الإسكان)؛ ٣٠٪ للعقارات الثانية؛ (٢) نسبة عبء الدين: لا تتجاوز الديون الشهرية ٥٥٪ من الدخل الشهري (مؤسسة النقد العربي السعودي)؛ (٣) الحد الأدنى للراتب: عادةً ١٠-١٥ ألف ريال شهرياً؛ (٤) الحد الأقصى للتمويل: ٥ مليون ريال للمواطنين (أعلى للأراضي والفلل)؛ (٥) فترة التمويل: حتى ٢٥ سنة (حتى ٣٠ سنة ببرامج حكومية)؛ (٦) العمر: لا يتجاوز ٦٥ سنة عند انتهاء التمويل؛ (٧) المستندات: هوية سعودية، شهادة راتب، كشوف حسابات بنكية، سند الأرض/العقار، شهادة تأمينات اجتماعية. البنوك الإسلامية الرئيسية: الراجحي، البنك الأهلي السعودي، سامبا، الإنماء، الجزيرة. ملاحظة: برنامج سكني يقدم دعماً حكومياً كبيراً للمساكن الأولى للمواطنين.

🏦 ما هي البنوك التي تقدم التمويل العقاري الإسلامي في دول الخليج؟

قائمة شاملة بالبنوك الإسلامية في دول الخليج: الإمارات: بنك دبي الإسلامي (DIB)، أبوظبي الإسلامي (ADIB)، إيلار، الهلال، دبي الأول (فرع إسلامي)، راك بنك (إسلامي)، بنك الشارقة الإسلامي، عجمان بنك. السعودية: مصرف الراجحي (الأكبر عالمياً)، البنك الأهلي السعودي، سامبا، الإنماء، الجزيرة، البلاد، الرياض. الكويت: بيت التمويل الكويتي (KFH)، بوبيان بنك، الخليج الدولي، وربة، الأهلي المتحد. قطر: قطر الإسلامي (QIB)، مصرف قطر الإسلامي، بنك بروة. البحرين: البحرين الإسلامي، السلام البحرين، الخليج الإسلامي. عُمان: بنك نزوى، بنك صحار الدولي (نافذة إسلامية). نصيحة: قارن العروض من ٣-٤ بنوك. كل بنك لديه نسب ربح وشروط وجداول سداد مبكر مختلفة.

🌍 هل يمكن لغير المسلمين الحصول على تمويل عقاري إسلامي؟

نعم بالتأكيد! التمويل العقاري الإسلامي مفتوح لأي شخص بغض النظر عن الدين: (١) لا قيود دينية: البنوك الإسلامية تقدم خدماتها لجميع العملاء - مسلمين، مسيحيين، هندوس، يهود، علمانيين، إلخ؛ (٢) نفس الشروط: نفس نسب الربح ومتطلبات الأهلية للجميع؛ (٣) لماذا قد يختاره غير المسلمين: (أ) نسب ربح ثابتة توفر قابلية التنبؤ؛ (ب) لا غرامات سداد مبكر في أغلب الحالات؛ (ج) بلا فائدة تأخير إذا واجهت صعوبات؛ (د) نموذج تمويل أكثر أخلاقية وشفافية؛ (هـ) تقاسم مخاطر أكثر عدالة بين البنك والمقترض؛ (٤) متزايد الشعبية: في الإمارات والسعودية وماليزيا، العديد من غير المسلمين يختارون التمويل الإسلامي للأسعار الثابتة والشروط الأخلاقية؛ (٥) نفس المستندات: لا مستندات دينية أو شروط إضافية للعملاء غير المسلمين. ملاحظة: فقط قارن العرض الإجمالي (نسبة الربح، رسوم، شروط سداد مبكر) بالقروض التقليدية لتحديد الأفضل لوضعك المالي.

💰 ما هي نسبة الربح في التمويل العقاري الإسلامي وكيف تُحسب؟

نسبة الربح في التمويل العقاري الإسلامي هي المعدل الذي يضيفه البنك على تكلفة العقار. كيف تُحسب: (١) مكونات نسبة الربح: معدل مرجعي (مثل EIBOR في الإمارات أو SIBOR في السعودية) + هامش ربح البنك (١-٣٪)؛ (٢) أمثلة نموذجية (٢٠٢٥): الإمارات: ٣.٧٥-٥٪ سنوياً (ثابت للمرابحة)؛ السعودية: ٣.٥-٤.٥٪ سنوياً؛ الكويت: ٤-٥.٥٪ سنوياً؛ قطر: ٤.٥-٦٪ سنوياً؛ (٣) المرابحة (ثابت): يُتفق على نسبة الربح عند توقيع العقد ولا تتغير أبداً. مثال: ٥٠٠ ألف درهم عقار، ٤٠٠ ألف ممول بـ٤٪ على ٢٠ سنة = ٣٢٠ ألف درهم إجمالي ربح (٤٠٪ نسبة إجمالية، ٤٪ سنوياً)؛ (٤) الإجارة (متغير): نسبة الإيجار قد تتغير كل ٣-٥ سنوات بناءً على أسعار السوق، ولكنها محدودة عادة؛ (٥) العوامل المؤثرة: درجة الائتمان، الدفعة الأولى، مدة التمويل، قيمة العقار، سياسات البنك المركزي. ملاحظة: دائماً احصل على معدل الربح السنوي الفعلي (APR) لمقارنة العروض بدقة.

🧮 كيف أحسب الأقساط الشهرية لتمويل المرابحة؟

صيغة حساب الأقساط الشهرية لتمويل المرابحة: القسط الشهري = [P × (r/12) × (1 + r/12)^n] / [(1 + r/12)^n - 1] حيث: P = المبلغ الممول (سعر العقار ناقص الدفعة الأولى)؛ r = نسبة الربح السنوية (كعدد عشري، مثلاً ٤٪ = ٠.٠٤)؛ n = إجمالي عدد الأشهر (السنوات × ١٢). مثال: عقار بـ١ مليون درهم، دفعة أولى ٢٠٪ (٢٠٠ ألف درهم)، تمويل ٨٠٠ ألف درهم، نسبة ربح ٤٪ سنوياً، على ٢٠ سنة (٢٤٠ شهر): القسط الشهري = [٨٠٠,٠٠٠ × (٠.٠٤/١٢) × (١ + ٠.٠٤/١٢)^٢٤٠] / [(١ + ٠.٠٤/١٢)^٢٤٠ - ١] = حوالي ٤,٨٤٨ درهم شهرياً؛ إجمالي المدفوعات = ٤,٨٤٨ × ٢٤٠ = ١,١٦٣,٥٢٠ درهم؛ إجمالي الربح = ١,١٦٣,٥٢٠ - ٨٠٠,٠٠٠ = ٣٦٣,٥٢٠ درهم. طريقة أسهل: استخدم حاسبتنا في الأعلى! أدخل سعر العقار، الدفعة الأولى، نسبة الربح، والمدة - وستحصل على القسط الشهري وجدول السداد الكامل فوراً.

⚠️ ماذا يحدث إذا لم أستطع دفع أقساط التمويل العقاري الإسلامي؟

إذا واجهت صعوبات في السداد: (١) اتصل بالبنك فوراً: البنوك الإسلامية عادة أكثر تفهماً من البنوك التقليدية. اشرح وضعك بصراحة؛ (٢) خيارات إعادة الهيكلة: (أ) تمديد فترة التمويل (تقليل الأقساط الشهرية)؛ (ب) فترة سماح مؤقتة (تأجيل بعض الأقساط)؛ (ج) إعادة جدولة خطة السداد؛ (د) تحويل لهيكل مشاركة متناقصة؛ (٣) لا فائدة تأخير: على عكس القروض التقليدية، البنوك الإسلامية لا يمكنها شرعاً فرض "فائدة تأخير" ربوية. قد يفرضون رسوم إدارية صغيرة فقط؛ (٤) الصدقة: بعض البنوك الإسلامية لديها صناديق صدقة لمساعدة العملاء في مشاكل مالية حقيقية؛ (٥) الملاذ الأخير: إذا استمرت المشاكل: (أ) البنك قد يبيع العقار؛ (ب) أنت تحصل على أي قيمة زائدة بعد سداد الدين المتبقي؛ (ج) لا "نقص في الرصيد" - أنت لا تدين بأكثر من قيمة العقار. نصيحة: في الإمارات والسعودية، القوانين تحمي أصحاب المنازل. استشر خدمات البنك المركزي للشكاوى إذا كان البنك غير متعاون.

⏰ هل يمكنني السداد المبكر أو سداد التمويل العقاري الإسلامي قبل نهاية المدة؟

نعم، السداد المبكر مسموح عموماً في التمويل الإسلامي بشروط أفضل من القروض التقليدية: (١) مبدأ شرعي: الشريعة تشجع السداد المبكر. غرامات السداد المبكر الثقيلة تُعتبر ظالمة؛ (٢) سياسات البنوك في الإمارات: معظم البنوك تسمح بالسداد المبكر بـ: (أ) ١-٢٪ رسوم على المبلغ المسدد مبكراً (بدلاً من ٣-٥٪ في القروض التقليدية)؛ (ب) بعض البنوك تعفي رسوم السداد المبكر بالكامل؛ (ج) حسومات ربح: قد تحصل على حسم (خصم) على الربح المتبقي؛ (٣) سياسات البنوك في السعودية: البنك المركزي السعودي يحد رسوم السداد المبكر بـ١٪ فقط. بعض البنوك الإسلامية لا رسوم نهائياً؛ (٤) مثال: تمويل ٨٠٠ ألف درهم بنسبة ٤٪ على ٢٠ سنة (إجمالي ربح ٣٦٣ ألف درهم). بعد ٥ سنوات، تسدد الباقي بالكامل: (أ) الرصيد المتبقي: حوالي ٦٩٠ ألف درهم؛ (ب) حسم ربح محتمل: ٥-١٥٪؛ (ج) السداد النهائي قد يكون ٦٥٠-٦٩٠ ألف درهم بدلاً من ٦٩٠ ألف. نصيحة: اسأل عن سياسة السداد المبكر بالتفصيل قبل توقيع العقد. اختر بنوكاً بدون رسوم أو برسوم منخفضة.

⚖️ ما الفرق بين التمويل العقاري بالمرابحة والإجارة؟

الفروقات الرئيسية بين المرابحة والإجارة: المرابحة (بيع بالتكلفة والربح): (١) البنك يشتري العقار ويبيعه لك فوراً بربح ثابت؛ (٢) أنت المالك منذ البداية (تسجل باسمك)؛ (٣) السعر الإجمالي ثابت طوال المدة؛ (٤) الأقساط الشهرية ثابتة؛ (٥) أنت مسؤول عن صيانة العقار؛ (٦) الأكثر شيوعاً في الإمارات والسعودية. الإجارة (إيجار منتهي بالتملك): (١) البنك يمتلك العقار، أنت تستأجره؛ (٢) الملكية تنتقل لك في نهاية المدة؛ (٣) الإيجار قد يتغير كل ٣-٥ سنوات (محدود عادة)؛ (٤) قسط الإيجار الشهري + دفعات شراء تدريجية؛ (٥) البنك قد يتحمل بعض مسؤوليات الصيانة الهيكلية؛ (٦) أكثر شيوعاً في ماليزيا وباكستان. أيهما أفضل؟ المرابحة للقابلية للتنبؤ: سعر ثابت، ملكية فورية، أبسط. الإجارة للمرونة: إيجارات أولية أقل، خيار المغادرة في بعض الحالات، تقاسم مخاطر الصيانة. ملاحظة: في دول الخليج، المرابحة أكثر شيوعاً بكثير وأسهل في الإجراءات القانونية.

💡 كيف تربح البنوك الإسلامية إذا لم تفرض فائدة؟

البنوك الإسلامية تربح من خلال آليات حلال بدلاً من الفائدة الربوية: (١) هامش الربح في المرابحة: البنك يشتري العقار بـ٥٠٠ ألف درهم ويبيعه لك بـ٧٠٠ ألف درهم (٢٠٠ ألف ربح على ٢٠ سنة). هذا بيع حلال، وليس إقراضاً بفائدة؛ (٢) الإيجار في الإجارة: البنك يملك العقار ويؤجره لك. إيرادات الإيجار هي ربحه؛ (٣) رسوم الخدمات: رسوم المعالجة، رسوم التقييم، رسوم التأمين، رسوم إدارية؛ (٤) الاستثمارات: البنوك الإسلامية تستثمر في أعمال حلال (عقارات، تجارة، صناعة) وتحقق عوائد؛ (٥) المشاركة: في تمويل المشاركة، البنك يشارك في أرباح ومخاطر الأصل الحقيقي؛ (٦) الوكالة والمضاربة: البنوك تدير استثمارات العملاء مقابل نسبة من الأرباح. الفرق الرئيسي: البنوك الإسلامية تكسب من المشاركة في أصول حقيقية ومعاملات تجارية حلال، وليس من إقراض النقود بفائدة ربوية. كل معاملة مرتبطة بأصل حقيقي أو خدمة فعلية.

💵 هل التمويل العقاري الإسلامي أغلى من التمويل التقليدي؟

المقارنة بين التكلفة تختلف حسب السوق والتوقيت: عموماً: التمويل الإسلامي قد يكون أعلى قليلاً في المعدلات الفعلية (٠.٢٥-٠.٧٥٪ أعلى) بسبب: (١) حصة سوقية أصغر = منافسة أقل؛ (٢) تكاليف الامتثال الشرعي الإضافية؛ (٣) سوق ثانوي أقل تطوراً. ومع ذلك: (١) في الإمارات والسعودية، الدعم الحكومي جعل التمويل الإسلامي تنافسياً جداً، أحياناً أرخص من التقليدي؛ (٢) الأسعار الثابتة في المرابحة قد توفر المال مقارنة بأسعار الفائدة المتغيرة المتزايدة؛ (٣) بلا فائدة جزاء على التأخير يوفر المال إذا واجهت صعوبات؛ (٤) حسومات السداد المبكر قد تقلل التكلفة الإجمالية؛ (٥) بعض البنوك تعرض التمويل الإسلامي بنفس معدل التقليدي لزيادة حصتها السوقية. أمثلة (٢٠٢٥ الإمارات): التمويل التقليدي: ٣.٥-٤.٥٪ متغير؛ المرابحة الإسلامية: ٣.٧٥-٥٪ ثابت. على ٢٠ سنة، فرق إجمالي المدفوعات قد يكون ٥-١٠٪. أمثلة (٢٠٢٥ السعودية): كلاهما حوالي ٣.٥-٤.٥٪، أحياناً الإسلامي أرخص. الخلاصة: قارن العروض المحددة. راحة البال بالامتثال الشرعي والأقساط الثابتة غالباً ما تفوق فروقات الأسعار الصغيرة للمشترين المسلمين. غير المسلمين يجب أن يقارنوا بناءً على السعر الثابت مقابل المتغير، وشروط السداد المبكر، والتكلفة الإجمالية للملكية. احصل على عروض مفصلة من ٣-٤ بنوك قبل اتخاذ القرار.